V roce 2026 přijde na řadu první refixace u hypoték v objemu 272 miliard Kč. Velká část z nich byla sjednána za sazby kolem 2 %. Dnes se trh pohybuje kolem 4,5 %. Kdy se vyplatí refinancovat a kdy je rozumnější zůstat u stávající banky?
Rok 2026 je z pohledu hypotečního trhu přelomový. Podle dat České národní banky letos čeká první refixace úrokové sazby u hypoték v objemu zhruba 272 miliard korun. Podstatná část těchto úvěrů vznikla v letech 2021–2022, kdy se průměrné sazby držely mezi 2 a 3 %. Dnes je tržní průměr kolem 4,5 %. Pro spoustu domácností to znamená citelně vyšší splátku — pokud se včas nepodívají na možnosti refinancování.
Co se děje na trhu: vlna refixací a boj bank o klienty
Letošní rok přináší rekordní vlnu refixací. Podle ČNB tvoří dnes téměř 85 % nově sjednaných hypoték úvěry s tříletou fixací — hypotéky uzavřené v letech 2023–2025 tak začnou refixovat už od roku 2027. Zatím ale přicházejí na řadu hlavně starší úvěry z období extrémně levných peněz (2020–2022). Banky na to reagují konkurenčním tlakem — snižují marže a nabízejí zvýhodněné podmínky, aby si klienty udržely. Podíl skutečně refinancovaných hypoték, tedy přechodů k jiné bance, přitom prudce roste.
- 272 mld. Kč — objem hypoték k refixaci v roce 2026 (zdroj: ČNB)
- ~4,5 % — průměrná sazba nových hypoték (únor 2026)
- 85 % — podíl tříletých fixací na nových hypotékách (Q4 2025)
Refixace vs. refinancování: jaký je v tom rozdíl
Tyhle dva pojmy se pletou až překvapivě často, přitom jde o zásadně odlišné kroky.
Refixace znamená, že zůstanete u stávající banky a domluvíte si novou úrokovou sazbu na další fixační období. Banka vám nabídku obvykle pošle sama, automaticky.
Refinancování znamená, že si vezmete novou hypotéku u jiné banky, která tu starou splatí. Je to administrativně náročnější, ale často to přinese výrazně lepší podmínky.
- Refixace u stávající banky — jednoduchý proces, většinou stačí podepsat dodatek ke smlouvě. Banka ale nemusí nabídnout nejlepší možnou sazbu. Počítá s tím, že většina klientů z pohodlnosti zůstane.
- Refinancování u jiné banky — vyžaduje nové posouzení bonity, odhad nemovitosti a přepis zástavního práva v katastru. Konkurenční banka ale často nabídne citelně nižší sazbu.
- Kombinovaný přístup — nejchytřejší strategie: získáte nabídku od konkurence a s ní pak vyjednáváte u své stávající banky. Často vám náhle nabídne lepší podmínky, než byl původní návrh.
Kolik reálně ušetříte? Příklad z praxe
Vezměme konkrétní situaci. Rodina si v roce 2021 vzala hypotéku 3 000 000 Kč se sazbou 2,5 % a pětiletou fixací. Zbývající dluh je dnes přibližně 2 600 000 Kč na 25 let.
- Pokud jim banka nabídne refixaci za 4,8 %, měsíční splátka vzroste zhruba ze 13 500 Kč na 14 900 Kč.
- Pokud místo toho refinancují u jiné banky za 4,2 %, splátka bude 14 200 Kč.
Rozdíl 700 Kč měsíčně znamená úsporu přes 200 000 Kč za celou dobu splácení. A to je jen jeden modelový případ — u vyšších dluhů jsou úspory ještě výraznější.
| Ukazatel | Hodnota |
|---|---|
| Měsíční úspora při refinancování (příklad) | ~700 Kč oproti refixaci |
| Celková úspora za dobu splácení (25 let) | 200 000+ Kč |
| Rozdíl sazby refixace vs. refinancování | 0,6 p. b. (4,8 % vs. 4,2 %) |
Kdy se refinancování vyplatí
Refinancování není automaticky nejlepší volba. Vyplatí se zejména tehdy, když je rozdíl mezi nabízenou refixační sazbou a sazbou u konkurence aspoň 0,3–0,5 procentního bodu, zbývající dluh je dostatečně vysoký a do konce splácení zbývá víc než deset let. Čím vyšší dluh a delší splatnost, tím větší úspora. U malých zůstatků nebo krátkých dob splácení se naopak náklady na refinancování (odhad, katastr, případný poplatek za předčasné splacení) nemusí vrátit.
- Rozdíl sazeb aspoň 0,3–0,5 procentního bodu
- Zbývající dluh nad 1 500 000 Kč
- Zbývající doba splácení delší než 10 let
- Žádné nebo nízké sankce za předčasné splacení (dle zákona max. 1 % z předčasně splacené částky během fixace, 0,25 % u variabilní sazby)
- Nemovitost v dobrém stavu a dostatečné hodnotě pro nový odhad
Na co si dát pozor
Refinancování má i svá úskalí. Nová banka provede kompletní posouzení vaší bonity — pokud se od původního sjednání změnila vaše příjmová situace (mateřská, jiné zaměstnání, nový spotřebitelský úvěr), nemusíte novou hypotéku dostat za stejných podmínek. Počítat je potřeba i s náklady: odhadem nemovitosti, poplatkem za katastr a případným poplatkem za předčasné splacení u stávající banky.
- Bonita a DSTI limit — banka posoudí příjmy a výdaje. Podle pravidel ČNB nesmí splátky všech úvěrů přesáhnout 45–60 % čistého příjmu (DSTI). Nové závazky můžou být překážka.
- Náklady na refinancování — odhad nemovitosti (od 3 500 Kč), kolek za katastr (2 000 Kč), případně právní služby. Celkem počítejte zhruba s 5 000–15 000 Kč.
- Načasování — ideální je začít řešit refinancování 3–6 měsíců před koncem fixace. Banka posílá nabídku obvykle 3 měsíce předem — to je signál jednat.
- Poplatek za předčasné splacení — během fixace max. 1 % ze splacené částky. V období refixace (po konci fixace) lze splatit bez poplatku.
Časový harmonogram: krok za krokem
Refinancování je proces na typicky 4–8 týdnů. Důležité je začít včas, ideálně 3–6 měsíců před koncem fixačního období. Kdo nechá věci na poslední chvíli, riskuje, že z časové tísně automaticky přijme nabídku stávající banky — která nemusí být ta nejlepší.
- 6 měsíců před koncem fixace — ověřte si ve smlouvě přesné datum konce fixace a začněte sledovat aktuální tržní sazby.
- 3–4 měsíce před koncem fixace — dorazí nabídka od stávající banky. Souběžně oslovte nezávislého poradce nebo konkurenční banky pro srovnání.
- 2–3 měsíce před koncem fixace — porovnejte nabídky. Pokud je refinancování výhodnější, podejte žádost u nové banky a zajistěte odhad nemovitosti.
- 1 měsíc před koncem fixace — finalizujte smlouvu s vybranou bankou. Nová banka zajistí splacení staré hypotéky a přepis zástavního práva.
Proč to řešit s nezávislým poradcem
Banka vám vždycky nabídne podmínky, které jsou nejlepší pro ni — ne nutně pro vás. Nezávislý finanční poradce má přehled o nabídkách napříč trhem a dokáže vyjednat podmínky, ke kterým byste se jako jednotlivec nedostali. Navíc za vás vyřídí celou administrativu — od porovnání nabídek přes jednání s bankami až po koordinaci přepisu v katastru. V praxi se dnes nejlepší sazby pohybují přibližně od 4,19 % u tříletého fixu a od 4,49 % u pětiletého fixu (duben 2026) — tedy znatelně pod tržním průměrem, pokud má kdo vyjednávat.
💡 Praktický tip
Jakmile dorazí nabídka refixace od stávající banky, neodepisujte ji hned. Vezměte si dva tři týdny na srovnání a nechte si připravit porovnání s nabídkami konkurenčních bank — nezávazně a bez závazku cokoli podepisovat.
Závěr: neříkejte automaticky ano první nabídce
Rok 2026 přináší historicky největší vlnu refixací hypoték v Česku. Banky o klienty bojují a stlačují marže — a to je příležitost na vaší straně. Nenechte se uspat automatickým dopisem od stávající banky. Porovnejte nabídky, spočítejte si úsporu a rozhodněte se podle dat, ne podle pohodlnosti. Jeden telefonát nezávislému poradci vám může za celou dobu splácení ušetřit stovky tisíc korun.