Jaro 2026 přineslo pro mnohé kupující nemilé překvapení. Od dubna platí nová pravidla České národní banky, která výrazně mění podmínky hypoték na nemovitosti nesloužící k vlastnímu bydlení. Pokud uvažujete o chatě na Vysočině nebo o bytě na pronájem, čtěte dál – čísla jsou teď jiná, než na která jste možná byli zvyklí.
Co se vlastně změnilo a proč
ČNB se rozhodla zchladit segment investičních a rekreačních nemovitostí, který v předchozích dvou letech rostl tempem okolo 15–20 % ročně a tlačil ceny nemovitostí nahoru i pro ty, kdo kupují vlastní bydlení.
Výsledkem jsou přísnější limity pro všechny hypotéky, kde kupující nebude v nemovitosti trvale bydlet:
- LTV maximálně 70 % – banka financuje nejvýše sedm desetin kupní ceny, zbytek musíte pokrýt sami (oproti dřívějším 80 %)
- Splatnost maximálně 20 let – zkráceno z dřívějších 30 let
- DSTI maximálně 45 % – všechny vaše měsíční splátky nesmí překročit 45 % čistého příjmu
- DTI maximálně 8× – celkový dluh nesmí přesáhnout osminásobek ročního čistého příjmu
Pro srovnání: na hypotéku na vlastní trvalé bydlení jsou podmínky stále benevolentnější – LTV až 90 % pro žadatele do 36 let, DSTI 50 % a splatnost až 30 let.
Jak banka pozná, o jaký účel jde
Klíčový je účel úvěru zapsaný do smlouvy. Banka ho ověřuje čestným prohlášením a kontrolou trvalého pobytu.
Do přísnějšího investičního režimu automaticky padají:
- Druhá a každá další nemovitost v majetku domácnosti
- Nemovitosti určené k pronájmu nebo k rekreaci
- Nemovitosti, kde žadatel nemá nebo nebude mít trvalý pobyt
Pozor na jeden detail: pokud kupujete byt „pro děti“ – pokud v něm nebudete vy sami trvale bydlet, banka ho posoudí jako investiční. V takových situacích může pomoci jiné řešení, například darovací smlouva ve prospěch dospělého dítěte před podáním žádosti o úvěr. Vždy ale po konzultaci s poradcem – špatný krok může mít daňové nebo právní následky.
Co nová pravidla udělají s vaší měsíční splátkou
Konkrétně to vypadá třeba takto: chata za 3 000 000 Kč.
Před dubnem 2026 bylo možné financovat 80 % kupní ceny, tedy vzít si úvěr 2 400 000 Kč na 30 let. Dnes je maximum 70 % – úvěr 1 800 000 Kč – ale na 20 let. Vlastní zdroje vzrostly z 600 000 Kč na 1 200 000 Kč.
Při orientační sazbě 4,5 % vychází měsíční splátka přibližně 11 400 Kč. To je víc, než by platil dřívější třicetiletý úvěr – a k tomu musíte mít před podpisem smlouvy připraveno dvakrát tolik vlastních peněz.
Pro řadu zájemců je to bod, kde čísla přestanou dávat smysl. A to je přesně záměr ČNB.
Investiční byt: kdy ekonomika i v novém režimu funguje
Přísnější pravidla nejsou konec investičních hypoték. Jsou ale konec těch, které stály na maximální páce a minimálních vlastních zdrojích. Pro investora s reálným plánem a dostatečným kapitálem podmínky stále mohou sedět.
Kdy investiční hypotéka dává smysl i dnes:
- Lokalita s dlouhodobě vysokou poptávkou po nájemním bydlení – krajská města, univerzitní centra, blízkost velkých zaměstnavatelů
- Hrubý výnos z nájmu po odečtení provozních nákladů dosahuje alespoň 4–5 % ročně z kupní ceny
- Vlastní zdroje jsou min. 30 % – ideálně víc, protože každá koruna navíc snižuje splátku a riziko
- Máte rezervu na 6–12 měsíců splátek pro případ výpadku nájemníka nebo nečekané opravy
- Do kalkulace zahrnujete všechny reálné náklady: daň z příjmu, pojištění, fond oprav, správu, průměrnou neobsazenost
- Horizont držení je minimálně 10–15 let
Pokud čísla sedí i po tomto propočtu, jde o stabilní investici. Pokud sedí jen díky optimistickým odhadům a maximální páce, je lepší nákup odložit nebo hledat jinou strategii.
Chata na hypotéku: upřímný pohled na náklady
U rekreačních nemovitostí je situace trochu jiná než u investičních bytů – chata žádný příjem negeneruje, jen náklady. Rozhodnutí ji koupit je legitimní, ale mělo by být vědomé, ne impulzivní.
Spočítejte si skutečné roční náklady. Splátka hypotéky je jen část – přičtěte pojištění, energie, údržbu, daň z nemovitosti a amortizaci. Dohromady to bývá 8–12 % z kupní ceny ročně.
Porovnejte s pronájmem. Týden v komfortní chatě na Vysočině stojí 8–18 tisíc korun. Pokud chatu reálně využijete 4–6 týdnů ročně, čísla v neprospěch vlastní hypotéky bývají přesvědčivá.
Myslete na likviditu. Odlehlé rekreační objekty se prodávají pomalu – někdy celé měsíce. Pokud by vás situace donutila prodávat v nevhodný moment, ztráta může být citelná.
Nezapomeňte na daně. Úroky z hypotéky na rekreační objekt si nemůžete odečíst z daní – na rozdíl od hypotéky na vlastní bydlení to zákon neumožňuje.
Praktický postup: jak na to, když se rozhodnete koupit
Největší chyba, kterou kupující dělají, je zamilovat se do konkrétní nemovitosti a teprve pak řešit financování. Výsledkem je zjištění, že banka úvěr neschválí, nebo ho schválí za výrazně horších podmínek.
Správné pořadí kroků:
- Nejdřív předschválení úvěru, pak teprve hledání nemovitosti – zjistíte reálný prostor a nespadnete do nemovitosti, na kterou nedosáhnete
- Počítejte s nižším odhadem zástavní hodnoty – u rekreačních objektů banky běžně snižují odhad o 10–20 % oproti inzerované ceně
- Připravte si vlastní zdroje min. 40 % z kupní ceny plus 5 % na vedlejší náklady (znalec, kolky, právník, rezerva)
- Udělejte stresový test – zvládnete splátku i při sazbě o 1,5 procentního bodu vyšší při příští refixaci?
- Srovnejte alespoň 2–3 banky – marže u investičních hypoték se mezi bankami liší až o 0,3–0,5 procentního bodu, což za dobu fixace představuje reálné desítky tisíc korun
Shrnutí
Nová pravidla ČNB nejsou trest pro investory – jsou přirozeným korekcí přehřátého segmentu. Pro ty, kdo mají dostatečné vlastní zdroje a realistická čísla, investiční nebo rekreační nemovitost smysl stále dává. Pro ty, kdo počítali s maximální pákou, je teď čas přepočítat.
Pokud chcete vědět, jak váš konkrétní záměr vypadá v novém prostředí – jestli čísla sedí a jak strukturovat financování – rád se na to podíváme spolu.